中国新闻周刊记者 李明子神秘顾客暗访

　　发于2023.12.25总第1122期《中国新闻周刊》杂志

　　95后“北漂”石艺打包填塞部行李，连一辆袖珍货拉拉面包车都没装满。最近此次“过渡性”租房，她选在了向阳区保险性租赁住房名堂“七彩家园”，只住了八天，还没来得及添置更多家用，也还没碰到公约中写的“紧要征用”情况。

　　本年11月初入住时，石艺就慎重到《七彩家园名堂知情答应书》上的相当教唆：该名堂房屋确立初期为向阳区疫情辘集斥逐不雅察用房，如遇疫情、不可抗力等身分，该名堂可能会被紧要征用，乙方佃户所租住房如遇该类情况，应无条款互助腾退。

　　面对将来居住的不确定性，石艺并不心焦。“对我这么的北漂来说，屋子仅仅落脚睡眠的地点，之前也常常换，真遇被紧要征用的情况，再找新房就好。”石艺住进保租房，本人亦然救急之举。

　　七彩家园位于北京市东五环外，远隔闹市，位置偏僻，白日格外闲适，常常有飞机重新顶飞过。从这到距离最近的地铁站还有至少8公里，再向东不远，便是盛名的外来务工东谈主员连合地盘村。 

　　金盏七彩家园确立于2022年，完成“斥逐点”职责后，本年9月27日，被认定为“保险性租赁住房”崇拜对出门租。

　　“七彩家园建立之初便谋划确立为平急两用设施。”向阳区住建委联系负责东谈主曾在媒体上先容说，“急时”可飞速调治为救急步地，增强城市布置紧要各人突发事件的材干，“平时”可看成租赁型住房，缓解新市民、后生东谈主住房清苦。

　　不仅仅北京，本年浙江等地也对防疫斥逐点、健康驿站拖拉置资源进行再愚弄，打造“平急两用”保租房情势。

　　“平急两用是‘三大工程’之一，保租房是保险房体系中的重头戏，仅仅在一些地点，各式条款刚好合适的情况下，二者存在杂乱。但斥逐点改保租房存在客不雅限定，改建纳保的占比注定不高，这类名堂的示范性真谛更显明。”58安堵客征询院院长张波对《中国新闻周刊》说。

　　北漂的中转站

　　住进七彩家园前，石艺依然搬了三次家，她来到北京也不外一年多时候。

　　“我要租一个低廉屋子过渡。”石艺诉求明确。她上一个屋子租在东四环边的高楼层小区，因和好友小林作念电商生意，常常收发货，需要合租一处有电梯的住所，那里还聚辘集央好意思术学院，方便石艺备训练究生。

　　最大的问题是，“城里的屋子”对一个本年刚本科毕业的学生来说如故太贵了。

　　小林刷“小红书”时看到了房屋转租信息，“18泛泛米独卫单东谈主间，可拎包入住”，便顺遂转发给石艺。相片中，房间里的床、沙发、衣帽柜、电视、空调一应俱全。石艺随即和“二房主”阿瑜约时候看房，谈了不到10分钟，拍板决定，随即搬家。

　　“这里的配置能得志最基本的生计所需，不需要荒芜添置家用。”频繁搬家让石艺不得不启动极简生计，虚假用的锅碗瓢盆和自行车在一次次搬家中被铁心。

　　“以咱们当今的条款还不成得志那种对家的渴慕。”七彩家园的后生公寓让石艺格外雅瞻念，房间还配置了衣物曝晒架和小米电视。一个东谈主在“家”时，石艺会把电视打通达声息，就像中学时下学回家相似，老到的嗅觉让她宽心。

　　七彩家园的南侧正门和西侧小门都有安保东谈主员守护，从大门走路5分钟就到了石艺租住的G组团。组团由两排六栋楼构成，楼宇之间由连廊认知，楼栋里面由一条走廊串联南北两侧房间，全体结构如鱼骨，摆设有序。

　　“每个房间是一个单独的集装箱，秘要性很好，便是不隔音。”石艺说。白日每隔几分钟就能听到飞机重新顶飞过，晚上能听到邻居挪椅子的声息和放屁声。走廊有东谈主走过期，通盘房间都有显明震感。空调外机有章程地飘浮时，房间就会有一阵低频霹雷声，像是地下开过一列火车。

　　从空中鸟瞰，这么的组团至少有9个，编号A、B、C、E、F、G、H、K、L，从东到西，屋顶被涂成红橙黄白绿蓝，七彩家园由此得名。小区严谨的排布与照顾让石艺感到新奇，她在住进园区后，我方检索房屋信息才得知，这里曾是新冠斥逐点。

　　据石艺说，“二房主”阿瑜刚满18岁，依然北漂多年。阿瑜将屋子转租给她前一天刚和园区物业签约，因做事变动，不得不随即搬走，一天都没在七彩家园住过。阿瑜转租是为止损，莫得多收一分房钱，但也没见告她房屋此前的用途。

　　“00后”任威随做事变动就近找到了七彩家园，10月底搬进新家没多久，他又换了份做事。按他签约时的优惠计谋，淌若押一付一，签约一年多支援一个月租期，淌若押一付三，签约一年多支援两个月。商量再三，任威如故只签了半年租约，“我都不知谈再过半年我方会在那处”。 

　　房租中介老吴是最早入住保租房的租客之一。据他先容，面前房源为物业直租，佃户顺利和北京市向阳区保险性住房发展有限公司签约，线下签公约，线上App付款。房租1200元/月，免收中介和照顾费。面前肯求入住无穷定条款，只法律评释每间房居住不杰出2东谈主。

　　十月的周末最忙时，老吴一天要带看十几波，看房都要提前约。“朝南的房间早被抢没了。”老吴每租赁一间房，按照签约时长不同，可从名堂公司处收取300~600元不等的劳务费。他也将我方朝南的房间让给租客，搬到了阴面，还买了张电热毯，“住集装箱总比群租或住暗间强多了”。

　　渡过本年冬天，老吴可能也要搬走。北漂两年多，老吴一直随着租房名堂搬家。石艺也很快离开了这一派“集装箱”，每次进城做事都要坐一个多小时公交，不胜奔走，她很快又搬到了地铁站隔邻。

　　官方音问显露，驱散11月底，已有500余东谈主在七彩家园安家。老吴斗争的房客大多是20岁驾驭的年青打工者，和他差未几岁数的中年租客并未几。他手上依然完成签约的60多东谈主中，男女比例好像在2:1。“A组团差别外，主要给园区办当事者谈主员居住、办公使用，面前唯一G、K两个组团对出门租。”老吴先容说。

　　另据《向阳报》音问，笔据保租房的运营要领，名堂运营方北京市向阳区房地产计算开发有限公司(下文简称“朝开公司”)将8个组团按照每个组团500间配置，其中5个组团用于长租，为向阳的新市民、后生东谈主以及城市运维东谈主员、企业客户提供服务，2个组团用于月租群体，1个组团预留向阳区突发事件救急备用。

　　为增多环境宜居性，除配备自动贩卖机、直饮水机、充电桩等设施，朝开公司很快增开了便利超市，筹建中的剪发店和咖啡厅也在按期股东。

　　不是所有方舱都能改为保险房

　　“方舱斥逐点或健康驿站本就具备一假寓住功能，经过顺应改建、顺应要领后，纳入保租房，比新建更量入为出本钱，不失为一种集约化使用现存资源的情势。”张波分析说。

　　不仅仅北京，本年1月，济南高新区将斥逐方舱调动升级为“手段东谈主才公寓”。针对高新东区等特质园区高端制造企业辘集情况和园区企业职工盘活性住宿殷切问题，保险“平急调治”。

　　温州市在对既往健康驿站进行排查后，也将条款较好、配套较完善的健康驿站调动为保租房。据统计，面前温州市已确立筹集“平急两用”保租房13处，房源8742套(间)，西安市场问卷满意度调查可惠及新市民、后生东谈主2.6万东谈主。

　　“为确保金钱发达最大的社会效益，温州市在‘平急两用’名堂想象阶段即商量双重功能。”温州市住房和城乡确立局联系负责东谈主曾在媒体上先容，《健康驿站想象融合时期措施》中详备列出了功能建立、平疫调治、安全要领和配套设施等联系要求。

　　温州市乐清市城东街谈的保险性租赁住房名堂(一期)，其建成初期曾经看成疫情防控健康驿站使用，现按照保租房要领进行调动，用于乐清市东谈主才租赁住房和新房民租赁用房使用。据《乐清日报》音问，该名堂展望于来岁4月调动完成，届时将提供1100套保险性租赁住房。房间内配套皆全，可竣事拎包入住，同期，小区还将配备食堂、健身房、儿童乐土等配套设施。

　　“方舱斥逐点这类建筑是一种特殊‘住房’，具有建形本钱较低、居住通俗性强等上风。”易居房地产征询院征询总监严跃进对《中国新闻周刊》分析说，但从功能属性角度严格来看，把医疗用房改为居住用房，调动计谋能否给到位，后续配套确立、住房计谋能否跟上，都会影响最终租住后果。

　　在改建方面，温州市健康驿站在谋划阶段就商量到后续改建问题。本来的“三区两通谈”想象得志了防疫要求，而各人空间按翻开间布局，采选轻质斥逐材料，交通疏散与房间尺寸、电梯尺寸等均按高要领建立，方便调动为不同功能。同期，房屋预留了装置燃气开发、分户电表水表的位置，并建立相应的智能照顾系统，方便在不同情势下进行调治调治。

　　在配套确立方面，北京七彩家园名堂运营方朝开公司司理皆天磊在媒体上先容，该公司曾针对不同客户群体进行问卷看望，最终“针对好多年青东谈主不作念饭的近况以及园区距离地铁站较远、通勤未便、生计设施不皆备等问题”，逐个进行责罚。

　　七彩家园A2餐厅供应一日三餐，早餐基本上7元驾驭，午餐、晚餐“一荤一素”售价15元。除正餐供应，餐厅还增多了安徽板面、麻辣烫等特质小吃。

　　针对上班族通勤未便的问题，朝开公司灵通了通勤接驳车，每天日夕定点从七彩家园接送居民到就近地铁站。据朝开公司公开先容，七彩家园还将增设快递站、外卖柜等配套设施，以及书店等举止交流空间。

　　“从寰宇来看，方舱斥逐点生效改建为保租房的可能性仍比较小。”张波分析说，因防疫要求，斥逐点一般远隔东谈主口密集区域，大多交通未便，与“安排在产业园区及邻近、轨谈交通站点隔邻和城市确立重心片区等区域，换取产城东谈主会通、东谈主地房联动”的计谋提出相反；反之，淌若斥逐点交通便利、土地价值高，顺利改为保租房名堂并不是最好选拔，再行出让到商品房商场会更合算。

　　“部分方舱或斥逐点并非永远性建筑，不顺应改作念永远居住名堂，但又不到排除报废的阶段，如改建为保租房，关节是要明确名堂可匹配的保险东谈主群，继而有针对性地进行改建。”张波说。

　　此外，也有业内东谈主士暗意，将处于闲置情状的斥逐点改建为保租房仍是一种正在被探索的新情势，对这类房屋的质地调研评估、调动珍重和订价出租等方面的详情，还有待加强。

　　探索“非居改保”之路

　　在北京公布的第七批保租房名堂中，除备受激情的金盏七彩家园，还有6个名堂是通过存量改建而来，多辘集于向阳区。据媒体报谈，到本年年底，向阳区将确立筹集保险性租赁住房15000套(间)、安置房600套，齐全各类保险性住房12000套(间)。

　　北京市住房和城乡确立委员会网站公开显露的数据流露，自2022年5月北京市发布首批《对于保险性租赁住房名堂认定情况的公示》以来，驱散2023年9月27日，北京市筹集保租房名堂达75个，可提供约11.19万套(间)房源。

　　不仅仅北京，本年寰宇各地保租房筹集确立进程都在不休加速。9 月 12 日，住房和城乡确立部暗意，2023年寰宇筹集确立保租房204万套(间)，任务面前已完成72%。各地近两年来共已确立筹集保租房508万套(间)，完成投资杰出 5200 亿元，可责罚近 1500 万新市民、后生东谈主的住房清苦。

　　但按照“十四五”时间寰宇蓄意筹建保租房约 900万套估算，现时较蓄意仍有约400万套缺口。除了新建除外，住建部蓄意，将来将赓续饱读吹愚弄闲置买卖办公楼等确立保租房，多措并举扩大保租房供给。

　　将这些非居住存量房屋改建和蜕变为保险性租赁住房，即常说的“非居改保”。在2021年《国务院办公厅对于加速发展保险性租赁住房的观念》出台后，上海、长沙、海南、北京、深圳、漳州、厦门等省市延续出台了存量房屋改建为保险性租赁住房的带领观念或申诉，给出了“非居改保”的计谋复古。

　　“主要因为当今非居住类房源多，且空置率高。”张波例如说，天禀稍差的乙级、丙级办公楼很难出租，厂房宽敞闲置。“消化多余，盘活存量”，通过对“老屋子”进行系统调动升级，改善空间属性，“既拓展了保租房存量纳保渠谈，又提高了金钱使用效能”。

　　本年7月1日，深圳首个“非居改保”名堂在南山区崇拜插足运营。调动名堂前身是水务南山大楼办公楼，用时9个月调动完成，邻近交通通俗、10分钟可到达南山科技园、软件园片区。投运后，可提供有204套房源，户型均为一室一厅的单间，面积在35~56m2。

　　据官方先容，该名堂为深圳环境水务集团主动探索，通过公开招标投标，联袂万科长租公寓品牌“泊寓”，将办公楼调动为保租房。环水集团快速反应深圳市股东“非居改保”的做事部署，从可行性征询、立项到有蓄意开工仅用了3个月时候，另外，泊寓团队提供全历程筹建及运营服务。

　　围绕“后生东谈主才”居住和外交需求，该名堂在户型想象上采选了极致收纳空间和智能家居模块，在服务保险上，提供24小时专科物管、专属管家服务、全年社群举止以及线上线下生计升值服务，各人区域建立了分享书吧、多功能影音、健身房等配套功能区。

　　笔据“七普”数据，深圳2020年常住东谈主口达到1756.01万东谈主，与2010年“六普”数据(1042.40万东谈主)比较，增长68.46%，年均增长5.35%，是寰宇增速最高的城市之一。

　　值得激情的是，深圳市15~59岁东谈主口占比达到79.53%。这一东谈主群比重固然较“六普”时有所着落，但仍然比寰宇高16.18个百分点。深圳明东谈主口依然“年青”，还处于重生的“东谈主口红利”期。

网友们深扒陈数过去的采访，发现她曾因为比哥哥长得普通而感到自卑，这可能是她选择进行医美手术的原因之一。

　　广东省住房计谋征询中心首席征询员李宇嘉在《深圳“非居改保”的实际需要与逆境冲破》一文中指出，“往日承担着深圳近70%本色照顾东谈主口的城中村，很难再成为新增东谈主口安堵的理思选拔。靠近高房价，95后、00后的年青东谈主和新市民更需要体面的、体验感好的、低本钱的租赁住房看成扎根深圳的第一站，以致永远居住选拔。这便是深圳要轻易发展保险性租赁住房的逻辑开首”。

　　然而，实际中“非居改保”远莫得思象的那么容易。《国务院办公厅对于加速发展保险性租赁住房的观念》中，对“非居改保”建立了一系列前提条款，要求在“顺应谋划原则、权属不变、得志安全要求、尊雄伟家意愿的前提下”，才允许改建。

　　“践诺过程中，从审批、验收到运营各个门径都靠近诸多细节难题。”张波例如说，将非住宅改为住宅本人就靠近几十谈审批手续，例如将办公区改建为多个具有孤苦卫浴的单间，每一处转换都必须审批，好多城市的“非居改保”名堂把章盖皆就要一两年时候。

　　当今来看，从中央到多个地点城市，“非居改保”的扶执计谋依然就位，“盘活存量来增多保租房供应是大趋势，但各地本来的非居占比就存在较大各异，践诺过程也将靠近不同难题”。张波分析，“非居改保”的股东，一方面与城市行政效能密切联系，另一方面，从既有案例来看，“国有企功绩单元主导存量用地开发勾搭民营企业运营的情势会更有助于推动非居改保告成进行”。

　　《中国新闻周刊》2023年第48期

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